Покупатель осталась с ипотекой, а квартиру вернули жертве мошенников: что решил суд?

В России участились случаи, когда суды аннулируют сделки купли-продажи недвижимости, если продавец оказался жертвой мошенников. Один из таких громких случаев произошёл в Москве летом 2025 года: пенсионерке вернули квартиру, проданную по указанию аферистов, а покупатель остался и без жилья, и с ипотекой на 30 лет. Разбираем ситуацию подробнее.

🏠 Суть дела: как всё произошло

В 2022 году сотрудница МПГУ по имени Нина купила квартиру в Москве. Цена была привлекательной — чуть ниже рыночной, сделка прошла через риелторов, документы проверены, ипотека оформлена. Всё выглядело законно.

Но продавцом оказалась пенсионерка Наталья, которую к моменту продажи уже контролировали украинские мошенники. Её ввели в заблуждение, забрали накопления, деньги от предыдущей квартиры, заставили взять кредиты и даже поджечь военкомат.

Продажа жилья стала частью мошеннической схемы — Наталью убедили, что её квартиру вот-вот отберут, если она не избавится от неё «срочно». Именно в этом состоянии она заключила сделку.

---

⚖️ Что решил суд и почему покупатель признан недобросовестным?

Спустя время Наталья осознала, что её использовали. Ключи новому владельцу она отдавать отказалась, а вскоре подала в суд иск с требованием признать сделку недействительной.

Суд встал на сторону пенсионерки. Ключевой момент: покупатель не проявил должной осмотрительности, несмотря на формальную законность сделки.

В решении суда указано:

• ❗ Квартира продавалась срочно и по цене ниже рынка, что должно было насторожить.
• ❗ Продавцом была пожилая женщина, действовавшая под давлением, и её поведение после сделки — например, немедленная смена прописки — выглядело подозрительно.
• ❗ Покупатель и риелтор не попытались разобраться, почему срочная продажа, не запросили дополнительных подтверждений (например, от родственников продавца).

Суд решил: при такой ситуации Нина Ц. «не могла не заметить», что с продавцом что-то не так. Поэтому она признана недобросовестной стороной, а сделку аннулировали.

---

💸 А что с деньгами?

Интересный момент: в дополнение к возврату недвижимости, суд постановил выплатить Наталье компенсацию в размере 24 миллионов рублей. Эти деньги прошли через двух «курьеров» мошенников, а затем были обменены на криптовалюту, отследить которую практически невозможно.

В итоге:

• Квартира возвращена Наталье.
• Деньги исчезли.
• Нина осталась с ипотекой на 30 лет, без квартиры и без компенсации.

---

📚 Что говорит закон: может ли суд «отнять» купленную квартиру?

Да, может — в случаях, когда одна из сторон сделки действовала под принуждением, обманом или не осознавала последствий своих действий. Если продавец — жертва мошенников, суд может признать сделку ничтожной (недействительной с момента заключения) или оспоримой, и тогда возвращается всё «на круги своя».

Однако у второй стороны есть шанс избежать потерь, если она проявила должную осмотрительность:

• Проверила правоустанавливающие документы.
• Уточнила причины продажи.
• Выяснила семейное положение, наличие наследников.
• Проанализировала, нет ли признаков давления на продавца.

В этом случае суд может признать покупателя добросовестным приобретателем, и имущество может остаться у него — особенно если его интересы защищаются ипотекой или он уже вложился в улучшение жилья.

---

⚠️ Урок для покупателей: как обезопасить себя

Чтобы не повторить судьбу Нины, при покупке недвижимости важно:

• 📄 Проверять не только документы, но и мотивы продажи.
• 🧓 Обращать внимание на возраст и состояние продавца, особенно если это пожилой человек, действующий без родственников или поддержки.
• 🕵️‍♂️ Насторожиться при срочных сделках, особенно ниже рынка.
• 🤝 Привлекать опытного юриста, чтобы обезопасить сделку не только формально, но и по сути.

---

💬 Консультация юриста

Если вы участвуете в сделке или стали её стороной, но не уверены в правомерности — лучше заранее проконсультироваться с юристом. Это дешевле, чем 30 лет платить ипотеку за чужую квартиру.

📲 Получить консультацию можно у наших юристов в Telegram — @lexagency